股权支付部分是否可作为土地增值税的计税成本
根据广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号规定：第四十条 除本办法第三十九条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
1．以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。
2．纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。
3．纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额。
4．纳税人取得土地使用权支付的拍卖佣金不得扣除。
（二）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
1．拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁（回迁）合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。
2．纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照本办法第三十二条的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
3．纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第三十二条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费。异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、以及水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、项目可行性研究、“七通一平”等前期费用。
（四）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
1．纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。
2．纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除。未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
3．纳税人应确保所取得发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息保持一致。
4．纳税人自购建筑材料时，自购建材成本不得重复计算扣除。
（五）纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可计入房地产开发成本。
1．纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同（协议）中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
2．纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。
（六）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（七）公共配套设施费，包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等为公共事业建造的公共设施。按以下原则处理：
1．建成后产权属于全体业主所有，符合以下情形的，其成本、费用可以扣除。
（1）法律法规规定属于全体业主所有的，纳税人应提供移交全体业主的相关证明材料。
（2）经人民法院裁决属于全体业主共有的，纳税人应提供人民法院裁决文书和移交给全体业主的相关证明材料。
（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有的，纳税人应提供移交给全体业主的相关证明材料。
（4）税务机关认可的其他情形。
2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
（1）纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。
（2）纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。
3．建成后有偿转让并取得产权的，应计算土地增值税收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让但未取得产权的，不计算土地增值税收入，不扣除相应的成本、费用，其相应的面积计入其他类型房地产可售面积。
4．纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
5．纳税人未移交的公共配套设施和公共配套设施被纳税人或物业公司实际占有、使用、收益的，不予扣除相应的成本、费用，其相应的面积计入其他类型房地产可售面积。
（八）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
1．行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用、销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。
2．开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的开发间接费用，全部作为房地产开发费用扣除。
（九）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目。不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
1．以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。
2．纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。
3．纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额。
4．纳税人取得土地使用权支付的拍卖佣金不得扣除。
（二）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
1．拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁（回迁）合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。
2．纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照本办法第三十二条的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
3．纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第三十二条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费。异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、以及水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、项目可行性研究、“七通一平”等前期费用。
（四）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
1．纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。
2．纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除。未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
3．纳税人应确保所取得发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息保持一致。
4．纳税人自购建筑材料时，自购建材成本不得重复计算扣除。
（五）纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可计入房地产开发成本。
1．纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同（协议）中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
2．纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。
（六）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（七）公共配套设施费，包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等为公共事业建造的公共设施。按以下原则处理：
1．建成后产权属于全体业主所有，符合以下情形的，其成本、费用可以扣除。
（1）法律法规规定属于全体业主所有的，纳税人应提供移交全体业主的相关证明材料。
（2）经人民法院裁决属于全体业主共有的，纳税人应提供人民法院裁决文书和移交给全体业主的相关证明材料。
（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有的，纳税人应提供移交给全体业主的相关证明材料。
（4）税务机关认可的其他情形。
2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
（1）纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。
（2）纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。
3．建成后有偿转让并取得产权的，应计算土地增值税收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让但未取得产权的，不计算土地增值税收入，不扣除相应的成本、费用，其相应的面积计入其他类型房地产可售面积。
4．纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
5．纳税人未移交的公共配套设施和公共配套设施被纳税人或物业公司实际占有、使用、收益的，不予扣除相应的成本、费用，其相应的面积计入其他类型房地产可售面积。
（八）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
1．行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用、销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。
2．开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的开发间接费用，全部作为房地产开发费用扣除。
（九）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目。不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
下一篇：已经是最后一篇了
上一篇：退还的留抵税额抵扣企业所得税欠税
在线客服